一、基本案情

2013年10月24日，李某、董某与成都某发展有限公司签订《商品房买卖合同》，以总房款约三十五万元购得某楼盘的一间商铺，同日支付了全部购房款，2015年4月30日，成都某发展有限公司重新签订购房合同、重新出具收款收据换回以前的合同、收据（2015年8 月26日，成都某发展有限公司代收了李某、董某该商铺转移登记费、契税、维修基金、印花税、交易手续费等共计14727元），同时成都某置业发展有限公司向李某、董某交付了商铺。后李某、董某实际占有、使用该商铺，并缴纳了该商铺电费和物业管理费。并且李某、董某于2016年8月10日就将该商铺出租与第三方杨某。直至2017年4月1日，李某、董某发现成都某开发公司依据生效判决对该商铺申请执行，成都市郫县人民法院对该商铺已进行了查封。

2017年4月18日，四川中沛律师事务所的蒲东律师受李某、董某委托向郫县人民法院提出执行异议之诉：要求解除对位于对该商铺的查封及终止对该商铺的执行。并提出以下理由：一、李某与董某支付全部的价款，且一直实际占有使用该商铺，享有该商铺所有权；二、办理商品房预售合同的备案手续是房屋开发企业的义务。三、未办理过户登记手续过错并非在李某、董某。

最终郫县人民法院判决停止对该商铺的执行，并驳回李某、董某其他诉讼请求。

二、案例点评

（一）、如何确定房屋实际交付？

本案中李某、董某付清了全部购房款并实际占有、使用该商铺，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条[标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外]、《中华人民共和国民法通则》第七十二条（财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外）以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条[对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外]之规定，该房屋已经实际交付。

（二）、李某、董某已经支付全部价款并实际占有，只是未办理过户登记手续的，人民法院是否可以查封？

依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此规定，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。本案中，李某、董某支付全部购房价款，并已实际占有、使用，只是未办理房屋登记备案手续，李某、董某同时具备该《规定》第十七条中规定的三个条件，法院查封该房产也就属于该《规定》中所说的不得查封的情形，法院对该房产进行查封是错误的。

（三）、买受人提出执行异议，那种情形符合《民事诉讼法》规定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？

依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记）之规定，李某、董某符合的上述情况，其请求应当予以支持。

三、律师实务点评

（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》仅是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。

中沛律师认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十九条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。

（二）、在对执行标的都有请求权的情况下，可从各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来比较，来判断是否具有排除执行的效力。

中沛律师认为，李某、董某购买房产并占有房产，最终要主张的请求权系要求对诉争房产的所有权登记至其名下的请求权，而申请执行的公司所主张的系普通金钱债权，并未指向特定的财产，故李某、董某对诉争房产所享有的权利能够阻却对本案讼争房产的执行。